Avaliação de Imóveis

A avaliação é o meio para obtermos o preço provável do imóvel, em se considerando suas características e ou atributos, dentro das condições normais de mercado.

Os profissionais do sistema Confea-Crea, avocam a prerrogativa, em razão da Lei 5.194/66, que regulamenta a profissão, de exercerem a atividade de Avaliadores e/ou Peritos, questão esta já pacificada, com a habilitação legal do Corretor de Imóveis proceder à elaboração do PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Para tanto, há necessidade de se entender da terminologia avaliatória e da distinção entre preço e valor com a prevalência da corrente univalente.

O mercado imobiliário é susceptível a flutuações decorrentes de fatores como as condições políticas e macroeconômicas, além da pressão das construtoras, que como fornecedores, impõem suas regras.

Os imóveis são únicos, com suas características e seus atributos, assim como as pessoas, em função das suas necessidades e desejos, o que provoca avaliações distintas em relação às ofertas, que por sua vez, ocupam também nichos distintos onde os imóveis usados são maioria e os preços são influenciados pela demanda.

Outro elemento que influencia o valor do imóvel é a região em que o mesmo está inserido. Existem zonas urbanas em franca expansão e outras já saturadas o que exige do avaliador a análise do comportamento do mercado em cada região.

Quanto ao nível de rigor das avaliações, estes são determinados pelas normas da ABNT da série NBR 14.653, e devem ser comprovados mediante cálculos matemáticos, à exceção da Avaliação Expedita, que não se pauta em metodologia definida nem expressa os elementos que levaram à convicção de valor, a exemplo das avaliações em massa.

A vistoria do imóvel, que antecede a avaliação é determinante quanto ao fornecimento de informações no que tange às características e/ou atributos valorativos, além da identificação de patologias que possam vir a depreciar o imóvel avaliando.

DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Método Comparativo de Dados de Mercado: Neste método o valor do imóvel é obtido através da comparação de imóveis assemelhados. É imprescindível a correta caracterização do imóvel avaliando, além da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informações de mesma natureza do imóvel avaliando.

Método do Custo de Reprodução: Como o próprio nome indica, este método busca reproduzir a edificação com base no orçamento sintético ou analítico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliação. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informações técnicas relativas a custos unitários (CUB), estado de conservação, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercialização.

OBS. A avaliação de terrenos, no caso, pode ser feita através da simples atualização do custo ou através do método comparativo de dados de mercado.

Método Evolutivo: É obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. (ABNT NBR 14653-2)

Método da Renda: O valor do imóvel é obtido pela capitalização da sua renda real ou prevista.

Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imóvel), considerar sua vida útil ou remanescente, além de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita líquida prevista considerando-se cenários viáveis.

Método Residual: É o inverso do método de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados de mercado, este será subtraído do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.

Método Involutivo: De uso exclusivo na avaliação de terrenos e glebas urbanizáveis quando inexistam dados amostrais comparáveis. “Baseia-se no máximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético “empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”. (NBR14653-1)

Em termos de prioridades, na avaliação imobiliária, a Análise da Documentação do imóvel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Técnica e a depender da finalidade da avaliação, segue-se à escolha do método e/ou métodos a serem empregados.

As normas da ABNT da série 14.653 traçam diretrizes para a elaboração e apresentação do resultado da avaliação.

Relacionado à homogeneização das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverão ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparação.

A avaliação de imóveis urbanos poderá ser feita por qualquer dos métodos apresentados, dando-se preferência para o emprego dos métodos diretos.

Um item importante a observar, no contexto da avaliação, é o de melhoramentos públicos, quando se fizer relação entre o imóvel avaliando com os imóveis pesquisados, adotando-se os fatores de correção para cada caso.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Os métodos avaliatórios utilizados neste segmento são: os Diretos (Comparativo e Custo) e os Indiretos (Renda e Residual) com a aplicação de componentes do valor como terra nua, construções, instalações e culturas.

As benfeitorias classificam-se em produtivas e não produtivas, sendo considerada a utilidade das mesmas e sua importância junto ao referencial produtivo do imóvel.

Fonte: Prof. Marcos Mascarenhas

Veja como o financiamento imobiliário pode ajudá-lo a realizar o sonho da casa própria

Quanto tempo demora?
Em média, são necessários de 30 a 45 dias para a finalização da operação. Em alguns bancos, o processo pode ser finalizado em 15 dias, embora isso seja mais raro de acontecer. E em outras instituições, por outro lado, a liberação dos recursos demora e pode levar mais de três meses.

Por onde começar?
O economista José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário, orienta que as pessoas realizem simulações em três ou quatro instituições distintas. Muitas vezes, elas oferecem esse serviço em seus sites. Com o levantamento em mãos, você terá como saber o valor máximo que será financiado e o quanto você terá que dar de entrada.
Dica: Faça uma simulação no banco em que você é cliente, pois a instituição já terá, em princípio, a partir do seu cadastro, um conhecimento sobre a sua renda. Mas nunca fique restrito à instituição onde você é correntista, pois outros bancos podem oferecer mais vantagens.

Aprovação do crédito
Depois de feita a pesquisa inicial, você pode ir a uma agência bancária para começar a primeira etapa da contratação de um financiamento: a aprovação do crédito.
Facilidade: Este procedimento costuma ser bastante rápido - em algumas instituições, a aprovação pode ser feita na hora!

Contratação do crédito
Esta é a etapa final para obter o crédito imobiliário e tem início com a entrega de toda a documentação. O banco faz, então, a análise dos documentos. Se não forem encontradas restrições com os documentos, os contratos são redigidos e, posteriormente, assinados.
Depois de 30 dias da assinatura do contrato, o comprador recebe a primeira prestação do financiamento.

Fonte: Pense Imóveis

Censo Mostra Novo Perfil do Corretor de Imóveis

         O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) realizou durante dez meses uma pesquisa profunda sobre os corretores de imóveis brasileiros, profissão que em 2013 completa 48 anos de regulamentação. Para isso, a instituição investiu cerca de R$ 2,5 milhões. Durante o recenseamento, descobriu-se que hoje há mais mulheres trabalhando como corretoras, o nível de escolaridade está cada vez mais alto e há mais profissionais autônomos. A pesquisa também apontou aumento no número de corretores atuantes e uma mudança na faixa etária: a média, hoje, é de 46 a 55 anos.
         Na última década, cerca de 60 mil corretores ingressaram no mercado de trabalho. A estabilidade também ficou marcada na pesquisa, uma vez que 72,86% dos entrevistados residem em casa própria e 78,73% possuem automóvel. “Isso demonstra que a profissão é segura”, destaca Paulo José Vieira Tavares, presidente em exercício do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis no Estado de Minas Gerais (Creci-MG).
          Sobre o rendimento mensal, o levantamento observou que um quarto dos corretores ganha entre R$ 1.000 e R$ 2.000, mas há aqueles que têm renda mensal superior a R$ 10.000. Paulo Tavares destaca que, em Belo Horizonte, um corretor que está iniciando ganha em média R$ 3.000 mensais.
          Praticamente um terço dos profissionais possui sua própria empresa imobiliária; outro terço presta seu serviço a empresas; a parte restante é autônoma. Apesar de possuírem bens de valor, 30% dos corretores não têm acesso à internet. “Esse é um dado importante para o Cofeci trabalhar e pôr em prática a estratégia de inclusão digital dos corretores, que já está sendo pensada pela diretoria”, conta João Teodoro da Silva.

Mulheres conquistam espaço

         Nos últimos dez anos, o número de mulheres aumentou em 144%. Hoje, 20,24% dos profissionais que atuam como corretores de imóveis são do sexo feminino. A evolução da profissão, por gênero, mostra que a presença feminina tende a crescer. Para o presidente em exercício do Creci-MG, isso se deve à postura delas diante do trabalho. “A mulher é mais serena e mais perseverante, qualidades que ajudam muito no mercado de imóveis, e que irão favorecer essa participação no setor”, avalia Tavares.
          Apesar da conquista de espaço, ainda há muito o que fazer. Tavares aponta que são poucas as mulheres que trabalham como autônomas, preferindo ser funcionárias em imobiliárias. Segundo ele, isso ocorre pela sensação de segurança que um emprego fixo proporciona.
          Além da diferença entre os sexos, o recenseamento mostra que a maioria dos corretores tem entre 46 e 55 anos. Segundo o presidente em exercício do Creci-MG, esse perfil é característico de uma época em que muitas pessoas mudavam de profissão já no final da carreira, vendo o setor imobiliário como uma boa área para ganhar dinheiro extra. “Hoje o quadro está mudando. As pessoas estudam para serem corretoras de imóveis. Em breve, a faixa etária predominante será mais jovem”, avalia o Paulo Tavares.

Mais formação

          Cerca de metade dos corretores de imóveis tem nível superior e 50,97% têm curso de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) - o curso exigido para a concessão do registro profissional. Isso indica investimento em qualificação profissional, um reflexo da política de valorização da classe, adotada pelo Sistema Cofeci-Crecis e pela exigências do mercado de consumo. Para Teodoro, a tendência é que o nível de formação seja cada vez maior. “Essa é uma realidade. O mercado exige profissionais cada vez mais gabaritados”.
          Atualmente, bacharéis em Direito e em Administração predominam na profissão - são mais da metade dos corretores de nível universitário em atividade. Seguem profissionais graduados em Contabilidade e Engenharia.

Fonte: Jornal Araxá

Vantagens da Exclusividade na Venda do Imóvel

 

Quando uma empresa tem um contrato de exclusividade, a venda é focada a partir dos interesses do proprietário, na busca do valor máximo que o mercado pode oferecer no momento da venda. O corretor sabe o valor real de mercado do imóvel e não tem motivos para vendê-lo muito abaixo disso, prejudicando proprietário e empresa. Na venda sem exclusividade, o que ocorre normalmente é que o mesmo comprador, definido pelo imóvel, percebendo que o mesmo está em várias empresas, coloca como condição de compra ao corretor de cada uma delas, que lhe consiga o menor preço. A partir daí, o que se vê, são pressões de todos sobre o proprietário para baixar preço, na busca desesperada para não perder o cliente - que fatalmente joga com todos os corretores.

Na busca do cliente comprador, a empresa com contrato de exclusividade tem tranquilidade para investir na veiculação do imóvel na mídia, pois o retorno é quase certo. Tais mídias não variam muito de empresa para empresa e fatalmente o comprador de um imóvel confere todas as ofertas em todas as grandes empresas. Portanto, o imóvel em uma só boa empresa, não deixará de ser oferecido a praticamente nenhum potencial comprador. É natural que uma equipe de corretores, prestigiada pela exclusividade, compre a ideia da venda do imóvel.

A venda do imóvel com exclusividade, estando triada por uma só empresa, é muito menos desgastante para o proprietário e família, além de mais segura. Os proponentes e as condições de propostas serão passadas com muito mais critério e responsabilidade, evitando o desgaste de propostas levianas de pessoas sem condição ou que ainda não decidiram realmente e que acabam não cumprindo o que propuseram. As visitas só são feitas com o acompanhamento de um corretor e por pessoas triadas, visando a segurança da família. Se o proprietário for procurado por cliente ele sabe de onde o mesmo veio e pode acessar a imobiliária imediatamente, evitando atendimentos sem a presença e responsabilidade civil da imobiliária.

E finalmente, para o comprador sério, e não o especulador em busca de imóveis abaixo do preço de mercado, a exclusividade traz a segurança de um imóvel com a documentação analisada, um preço justo, a certeza de estar comprando do verdadeiro proprietário e a tranquilidade de não estar visitando um imóvel que foi vendido "ontem" e cujo proprietário nem se deu ao trabalho de comunicar as cinco ou seis imobiliárias que o estava "atendendo".

Um imóvel bem avaliado, um vendedor bem orientado e uma exclusividade de 90 dias são ingredientes que trazem com certeza venda certas a um preço justo para o comprador e vendedor e a liquidez necessária para o vendedor no menor tempo possível. A conscientização da necessidade de se trabalhar com exclusividade passa crucialmente pela equipe de vendas que, esclarecida sobre as vantagens dessa forma de trabalho e passando pela experiência, fatalmente abandonará a venda sem exclusividade.
 

Fonte: Marcos Alcauza, Diretor Comercial da Brognoli Vendas e Corretagem Ltda. 

Imóveis: um investimento seguro e rentável

 

O mercado imobiliário ganha destaque por apresentar-se como melhor opção para quem deseja realizar um bom negócio e investir suas economias. Os corretores de imóveis devem perceber no quadro atual (crise financeira, alta dos juros, queda das bolsas, fuga de capitais) excelentes oportunidades de trabalho, já que a compra de imóveis está sendo considerada como investimento mais seguro, se comparada às bolsas e fundos.
Para que o investidor tenha a garantia de realizar o melhor negócio é indispensável a consultoria de um Corretor de Imóveis habilitado e credenciado. No que diz respeito a compra de imóveis novos, através de sua experiência e conhecimento, o profissional está apto a informar sobre a idoneidade da construtora, cumprimento do prazo de entrega de outros empreendimentos, qualidade dos materiais utilizados na construção do imóvel, memorial descritivo da obra, documentação referente ao aval da prefeitura, localização do terreno, avaliação do imóvel, rentabilidade sobre sua locação, entre outros.
As pessoas que investem em imóveis têm um rendimento de até 2% ao mês com o seu aluguel e também podem dispor de liquidez, comercializando-o rapidamente se optarem por outro tipo de aplicação. Por isso, a preferência, neste caso, é por imóveis prontos, já que é possível ter a certeza de que a aplicação foi correta. Além disso, há riscos como a elevação das taxas de juros ou qualquer outra alteração no custo do empreendimento.
A comercialização de imóveis de terceiros, novos ou usados, é o principal filão do Corretor de Imóveis, daí a perspectiva positiva para toda a categoria. Outro ponto importante está no equilíbrio atual do mercado, sendo que os valores dos imóveis já foram reajustados e se encontram em patamares altamente competitivos.
Vale ainda ressaltar a grande importância do segmento imobiliário para o Brasil. Com o maior investimento em imóveis, será ampliada ainda mais a geração de empregos diretos e indiretos, produzindo uma reação em cadeia que certamente contribuirá para aumentar a confiança sobre o futuro da estabilização econômica do país.

Fonte: Waldir Luciano, Presidente do Cofeci

A importância do Habite-se

Os adquirentes de um novo imóvel costumam ouvir uma palavra quando chega o momento do recebimento da unidade adquirida, denominada Habite-se, que é concedido pela prefeitura da cidade onde o empreendimento imobiliário encontra-se localizado.

O significado desse documento, que é emitido tanto para prédios recém-construídos como para aqueles que passam por reformas, atestando que o edifício está pronto para receber seus ocupantes, ou seja, é uma certidão que autoriza o imóvel recém-construído ou reformado a ser ocupado.

Nesse sentido, ao ser concedido o Habite-se, o proprietário tem a garantia que a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado, tendo cumprido a legislação que regula o uso e ocupação do solo urbano, respeitando os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno.

Além de cometer um equívoco, o proprietário que muda para um imóvel que não recebeu a devida autorização da prefeitura, ele ainda está sujeito à multa em função do Habite-se não ter sido liberado.

Da parte do construtor, este tem que cumprir uma série de requisitos para obtenção do Habite-se, antes de dar entrada no pedido de concessão, como os atestados das concessionárias de água e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros, que comprovam a correta funcionalidade das instalações hidráulicas, sanitárias, elétricas e de combate a incêndio.

Após a solicitação, deverá aguardar a vistoria, onde será checado se o prédio foi construído segundo o projeto inicialmente aprovado, o que pode resultar no indeferimento, caso não tenha sido executado corretamente.

Isso mostra que a preocupação com o Habite-se não tem a conotação meramente formal, referente à regular documentação do imóvel, mas também relaciona-se diretamente à segurança dos futuros moradores, uma vez que instalações elétricas inadequadas ou instalações de combate a incêndio insuficientes podem resultar em futuros incidentes que resultarão em ameaça à integridade dos ocupantes.

Cabe esclarecer que a existência de contas de água, luz e telefone não garantem a correta regularização do imóvel junto à prefeitura, e nem mesmo a cobrança de IPTU, através de correspondente carnê, não comprova que o Habite-se do empreendimento foi concedido.

Do ponto de vista da transmissão da propriedade do imóvel, feita junto do Cartório de Registro de Imóveis, é indispensável a certidão do Habite-se, sem o qual não é possível a averbação da construção.

Por derradeiro não é demais alertar quanto ao aspecto mercadológico, haja vista a notória desvalorização que o imóvel encontra no momento de uma eventual venda, em decorrência da situação irregular em que se encontra, o que demandará esforços e recursos financeiros para adequá-lo à normalidade, além do que não podem receber financiamento e não podem receber alvará para funcionamento de atividades comerciais.

Fonte: Eng. Francisco Maia Neto

Governo federal triplica meta do Minha Casa Minha Vida em Santa Catarina

Santa Catarina tornou-se em outubro o primeiro Estado do país a aderir à segunda fase do programa Minha Casa, Minha Vida. Durante solenidade realizada em Florianópolis, o ministro das Cidades, Mário Negromonte, anunciou a liberação de R$ 5 bilhões para a construção de 75 mil unidades residenciais em cidades catarinenses até 2014. O número é três vezes maior do que as 24 mil unidades estipuladas na primeira fase, meta que acabou superada com folga (33 mil).

Na solenidade, prefeitos de 55 municípios catarinenses aderiram à segunda etapa do programa do governo federal. – contra 26 na primeira etapa.Das 75 mil unidades anunciadas pelo ministro para SC, de um total de 1,2 milhão no país, mais de 20 mil serão destinadas às famílias com renda mensal de zero a três salários mínimos (R$ 1,6 mil).

O valor dos imóveis para esta faixa é de até R$ 56 mil na Capital e região metropolitana, de R$ 48 mil nas cidades com população entre 20 mil e 50 mil habitantes, e R$ 52 mil nas demais localidades. Entre os municípios da lista estão Balneário Camboriú, Blumenau, Chapecó, Lages, Criciúma, Joinville, Rio do Sul e Palhoça. O programa prevê um padrão mais elevado de construção nesta etapa, que inclui área construída maior, revestimento cerâmico em todas as paredes da cozinha e do banheiro e até aquecimento solar.

– É importante que essas novas moradias se tornem um bairro da cidade e não uma futura favela. Por isso, é vital a mobilização dos governos em oferecer escolas, creches e áreas de lazer nesses locais – afirmou o ministro Negromonte.

Em Florianópolis, a primeira etapa do Minha Casa, Minha Vida fracassou. Não houve nenhum empreendimento contratado para a faixa de zero a três salários. Isso apesar de uma fila de espera de 14 mil famílias. Prefeitura e construtoras alegaram que os altos preços dos terrenos na Capital inviabilizam a construção deste tipo de imóvel.

Florianópolis estuda a doação de terrenos
A promessa é de mudança nesta etapa. O superintendente da Caixa em SC, Roberto Carlos Ceratto, afirmou que a prefeitura estuda a doação de 10 terrenos para a construção de unidades destinadas à baixa renda. Segundo ele, os 14 mil inscritos na primeira fase não terão prioridade agora. Em todo o país, o investimento previsto pelo programa de habitação será de R$ 125,7 bilhões.

Fonte: Diário Catarinense